Konut ve çatılı iş yeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 ve devamı maddeleriyle düzenlenir. Aşağıda en sık sorulan konuların özetini bulabilirsiniz.
Sözleşme
- Kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şart değildir; ancak kira bedeli, artış, depozito ve demirbaşlar konusunda ispat kolaylığı için yazılı sözleşme yapılması önerilir.
- Teslimde evin durumunu fotoğraflarla ve tutanakla kayda geçirin; çıkışta aynı tutanak üzerinden karşılaştırma yapılır.
- Kira ödemelerini banka aracılığıyla yapmak, ödeme ispatı için en güvenli yoldur.
Depozito (güvence bedeli)
TBK m. 342’ye göre depozito üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen depozito, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Uygulamada bu kural sıkça göz ardı edilir; depozitoyu elden veriyorsanız en azından makbuz ve sözleşme kaydı isteyin.
Kim hangi gideri öder?
- Ev sahibi: Kiralananı sözleşmede belirlenen tarihte, kullanıma elverişli şekilde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 301). Ayıpları gidermek ve kiralananla ilgili zorunlu vergi ve benzeri yükümlülüklerden sorumludur (TBK m. 302).
- Kiracı: Kira bedelini ve sözleşme veya yerel âdete göre üstlendiği yan giderleri (ısıtma, aydınlatma, su ve aidat gibi kullanım giderleri) öder (TBK m. 314). Kiralananı özenle kullanır ve olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini üstlenir (TBK m. 316, 317).
- Binanın ortak yerlerindeki büyük onarım ve yenileme giderleri (örneğin asansör değişimi, çatı yenileme) kural olarak ev sahibine aittir; olağan kullanım giderleri kiracıya. Ayrıntı yönetim planına ve sözleşmeye göre değişebilir.
Sözleşmenin sona ermesi
- Kiracı açısından: Belirli süreli konut kirasında kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m. 347).
- Ev sahibi açısından: Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini tek başına gerekçe olarak kullanamaz. On yıllık uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m. 347).
Ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?
- İhtiyaç: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa (TBK m. 350).
- Esaslı onarım veya yeniden inşa: Kiralananın kullanımını imkânsız kılan esaslı onarım veya yeniden inşa gerekiyorsa (TBK m. 350).
- Yeni malik ihtiyacı: Kiralananı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı varsa, yasal süre ve bildirim koşullarıyla (TBK m. 351).
- Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt etmişse (TBK m. 352/1).
- İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı olarak yazılı ihtarda bulunulmuşsa (TBK m. 352/2).
- Ödeme temerrüdü: Kira bedeli ödenmezse, ev sahibi yazılı olarak en az 30 günlük süre vererek ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 315).
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kira artışı için ayrıntılı rehber: Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Not
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, mali veya vergisel danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve oranlar değişebilir; işlem öncesinde ilgili kurumun güncel duyurusunu kontrol edin.