Kira artışı, kiracı ile ev sahibi arasında en sık yaşanan anlaşmazlık konusudur. Kuralın dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir.
Yasal üst sınır
Taraflar yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir; ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa, düşük oran geçerlidir.
Hangi ayın oranı kullanılır?
Uygulamada, kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı “TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim (%)” oranı esas alınır. Örneğin kira yılı Eylül’de yenileniyorsa Ağustos ayı için açıklanan oran kullanılır. TÜİK bu oranı her ayın başında yayımladığı tüketici fiyat endeksi bülteninde açıklar: tuik.gov.tr.
Oranı bulduktan sonra kira artışı hesaplama aracına mevcut kiranızı ve oranı girerek yeni kiranın üst sınırını görebilirsiniz.
Geçici yüzde 25 sınırı sona erdi
Konut kiraları için Haziran 2022’de getirilen yüzde 25’lik geçici üst sınır, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonraki yenilemelerde yeniden TÜFE 12 aylık ortalama sınırı uygulanır. Yeni bir geçici düzenleme yapılıp yapılmadığını işlem tarihinde Resmî Gazete’den kontrol edin.
Beş yıldan sonra
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni dönem kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir (TBK m. 344/3). Bu dönemden sonra yapılacak bir kira tespitinde de belirlenen yeni kira, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırına göre artırılır.
Anlaşamazsanız: arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren kira bedelinin belirlenmesi veya tespiti dahil kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk başvurusu adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır.
Ev sahibi oranın üstünde artış isterse ne yapmalıyım?
Yasal sınırın üstündeki artışı kabul etmek zorunda değilsiniz. Yazılı olarak (örneğin e-posta veya noter aracılığıyla) yasal oranı bildirip, kirayı bu oranla artırılmış tutar üzerinden banka aracılığıyla ödemeye devam etmek, ispat açısından önemlidir. Uyuşmazlık sürerse arabuluculuğa başvurulabilir.
Yabancı para ile kira olur mu?
Konut kiralarında kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi mevzuatla sınırlandırılmıştır; istisnai durumlar dışında Türk lirası esas alınır. Sözleşme yapmadan önce güncel düzenlemeyi kontrol edin.
Not
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki, mali veya vergisel danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve oranlar değişebilir; işlem öncesinde ilgili kurumun güncel duyurusunu kontrol edin.